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证券日报:多地支持住房消费出大招,以旧换新能激活多大需求
2024年4月10日      分享到: 新浪微博 腾讯微博 更多

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加入住房“以旧换新”的城市正持续增多。短短几天内,郑州、常熟、海安等多地相继推出住房“以旧换新”政策,激活改善性需求。


住房“以旧换新”政策,是当前多地支持住房消费的“大招”之一。中指研究院监测数据显示,2023年以来,已有超过30个城市表态支持住房市场的“以旧换新”,并出台相关细则。


笔者认为,整体来看,该政策已从过去的“试点+自发”性质,逐渐转变为有系统谋划、配套政策更多、覆盖面更广的支持性政策“组合拳”中的重要“一拳”,核心目标是加快房产流动,提振市场信心。


首先,“开通”三种主流模式推进政策落地,提升楼市交易活跃度。参考郑州、济南等多城住房“以旧换新”政策可知,不同城市、不同楼盘皆“因城、因项目”施策,但“开通”的主流模式有三种。


第一种是“帮卖模式”,即购房者、开发商及中介等相关方签订多方协议,购房者可在开发商处认购并锁定房源,并由委托的房地产经纪机构出售旧房,若一定期限内旧房售出则按流程购买新房,若旧房未售出则退还新房认购金。如此一来,提高了房屋销售的确定性,有助于降低房企销售压力。


第二种是收购模式,即收购方接手购房者的旧房,购房者再通过补差价或贷款等方式购入新房,涉及的收购方主要有两大类,开发商和地方国资平台。为了加快新房去化,开发商参与积极性有所提升。但地方国资平台的进场是新亮点,核心在于撬动的交易规模会更大,同时兼顾未来保障性租赁住房筹集规划。比如,郑州城市发展集团计划全年完成收购5000套。当然,这种模式极为考验收购主体处置旧房产的能力,其购入的二手房大致有三种“去处”,一是作为保障性住房或人才房使用;二是作为租赁性住房去运营收租;三是运用自身渠道或委托给第三方机构出售。


第三种是“补贴模式”,各地补贴力度和形式多有不同,但补贴对象大致可以分为两类,一是企业,二是购房者。在企业端,部分城市鼓励房企购买意向购房人的存量房,给予房企总购房款一定比例的财政补贴。在购房者端,有城市表态,在2024年通过“以旧换新”换购新房的群众,均可享受契税补贴30%的优惠。由此可见,“两端”补贴齐发力,再辅以多种配套政策,皆为让不动产尽快“动起来”。


其次,疏通一二手房市场联动堵点,深度激活楼市流动性,更大范围满足改善性住房需求。当前,多地一二手房市场呈现两大共性特征,一是二手房挂牌量持续增加,改善需求的换房意愿比较强烈,但亦导致变现更难;二是开发商为加快回笼资金,输出各种营销手段,但难以激活改善性需求入市。新房销售和二手房销售陷入僵局,其症结在于需率先完成旧房出售。


多地出台住房“以旧换新”政策,正是试图“对症下药”,旨在疏通二手房交易时间长、挂牌量大、手续繁琐等阻碍交易的堵点,力争有效促进一二手房流通,助力楼市预期转好。从政策落地效果来看,不同城市成效不同。总体而言,在这一过程中,拥有一二手房联动客户资源优势的中介机构将发挥重要作用,若匹配周期较快,效果会较为明显。


第三,打通交易各个环节,保障资金及交付安全,以保护购房者权益为底线,至关重要。与家电家具的以旧换新相比,住房的“以旧换新”操作难度要大很多。在这一交易过程中,如何确保每一个环节都能正常运转,怎样规避风险和做好监管,都关乎政策落地见效的力度。


一方面,要保证资金安全、交付安全,时间衔接顺畅,让买卖双方都安心放心。比如,由政府打造“卖一买一”两个不同流程的资金对接机制,实现资金的全流程、封闭式流转。另一方面,以居民最敏感的旧房如何作价为例,要合理合规,根据置换模式设置价格评估机制。比如,郑州的方法是“委托专业房地产评估机构,对待收购二手住房进行价值评估”。


总而言之,技术支持和制度建设需相互支撑,为“以旧换新”发挥实际效果护航。当然,若能持续激活换房需求,将积极促进有效供给匹配有效需求,对房地产市场平稳运行形成有力支撑。


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